Задача 4. Осипов приватизировал в 2000 г. однокомнатную квартиру, ранее занимаемую им по договору социального найма. Однако документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности он не подал. Летом 2017 г. Осипов решил купить двухкомнатную квартиру с целью улучшения своих жилищных условий. Для этого ему необходимо было, прежде всего, продать имеющуюся квартиру. К вырученным от продажи квартиры деньгам он планировал добавить определённую сумму, необходимую для покупки двухкомнатной квартиры. Через три месяца Осипов нашел подходящего покупателя жилой недвижимости. Стороны обратились к нотариусу для заключения договора купли-продажи в нотариально удостоверенной форме. Нотариусу отказал им в этом. Свой отказ нотариус обосновал следующим: Осипов не является собственником квартиры, следовательно, не имеет права ее продать. Для признания его собственником, последнему нужно подать соответствующее заявление в суд. Какую группу отношений регулирует гражданское право в случаях: приватизации жилых помещений; купли-продажи жилых помещений? Какими принципами гражданского права надлежит руководствоваться в случаях возникновения права собственности у Осипова на приватизированное жилье? Отвечает ли отказ нотариуса требованиям закона? Обоснуйте ответ.

1. Группы общественных отношений.

При приватизации жилого помещения гражданское право регулирует имущественные отношения, связанные с переходом жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в собственность гражданина. Одновременно возникают жилищные и административно-организационные отношения, однако основным гражданско-правовым результатом является возникновение права собственности.

При купле-продаже жилого помещения регулируются имущественные отношения между продавцом и покупателем, основанные на договоре купли-продажи недвижимости. Продавец передаёт квартиру, а покупатель принимает её и уплачивает цену. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

2. Принципы гражданского права.

В данной ситуации применяются следующие принципы:

1. равенство участников гражданских правоотношений;
2. неприкосновенность собственности;
3. свобода договора;
4. недопустимость произвольного вмешательства в частные дела;
5. необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случаях, установленных законом;
6. добросовестность участников гражданского оборота.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя, как правило, с момента государственной регистрации, если законом не предусмотрено иное. Поэтому одного факта заключения договора приватизации недостаточно для полноценного участия квартиры в гражданском обороте без оформления права в государственном реестре.

3. Законность отказа нотариуса.

По существу отказ нотариуса является обоснованным: в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированном праве Осипова, поэтому нотариус не может удостоверить сделку, исходя из предположения о наличии у него права собственности.

Однако Осипову не обязательно сразу обращаться в суд с иском о признании права собственности. Сначала он вправе обратиться в Росреестр с документами о приватизации для государственной регистрации права. Если регистрация невозможна из-за отсутствия необходимых документов либо будет вынесен отказ, такой отказ можно обжаловать в суде; при необходимости суд может установить право собственности.

Следовательно, нотариус правомерно отказал в удостоверении договора купли-продажи до подтверждения зарегистрированного права Осипова, но формулировка о безусловной необходимости предварительно обращаться именно в суд является неточной.

Ответ: отказ в удостоверении сделки до регистрации права собственности в целом соответствует закону; сначала Осипову следует обратиться в Росреестр, а в суд — при наличии оснований для признания права или обжалования отказа в регистрации.