Зимой Григорьев купил у Чашкина дачу. Когда в мае он привез на дачу свою семью, то обнаружил, что в двух комнатах уже поселился Сидоров с семьей. Сидоров заявил, что летом прошлого года он заключил с Чашкиным договор аренды двух комнат в дачном доме сроком на 5 лет и заплатил вперед всю арендную плату, хотя письменного договора с Григорьевым не имеет. Григорьев обратился с претензиями к Чашкину, но последний заявил, что Григорьев знал о том, что Чашкин систематически сдавал дачу в аренду и не задавал ему вопросов относительно наличия арендаторов. Кроме того, как он понял, Григорьева интересовало оформление правоустанавливающих документов на дом, а пользоваться дачей он не собирался, так как постоянно проживает с семьей за границей. Григорьев обратился за помощью к адвокату. Какие разъяснения ему следует дать?

1. Правовое положение договора Сидорова.

Договор аренды недвижимого имущества на срок пять лет должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, договор аренды здания или помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Из условия следует, что письменного договора нет. Поэтому Сидоров не может подтвердить наличие надлежаще оформленного договора аренды, который давал бы ему право требовать сохранения пользования комнатами после продажи дачи.

Уплата денег и фактическое вселение могут подтверждать существование договоренности между Сидоровым и Чашкиным, однако не заменяют установленную законом письменную форму и государственную регистрацию договора аренды недвижимости. В отношениях с новым собственником незарегистрированная аренда, во всяком случае, не может противопоставляться ему как зарегистрированное обременение имущества.

2. Влияние продажи дачи.

Само по себе изменение собственника обычно не прекращает надлежащим образом заключенный договор аренды: к приобретателю переходят права и обязанности арендодателя. Поэтому если бы договор Сидорова был заключен в требуемой форме и зарегистрирован, Григорьев, как правило, должен был бы уважать его до окончания срока аренды.

Однако в данном случае письменного и зарегистрированного договора нет. Поэтому Сидоров не вправе требовать от Григорьева предоставления ему комнат на весь пятилетний срок только на основании устной договоренности с прежним собственником.

3. Требования Григорьева.

1. Григорьев вправе письменно потребовать от Сидорова освободить комнаты, поскольку Сидоров не имеет надлежащего договора с новым собственником и занимает помещения без его согласия.
2. При отказе Сидорова Григорьев вправе обратиться в суд с требованием о выселении или освобождении помещений и устранении препятствий в пользовании имуществом.
3. Григорьев может предъявить к Чашкину требования, связанные с тем, что продавец не сообщил о фактическом заселении дачи и возможных претензиях третьего лица. В зависимости от доказательств это могут быть требования о возмещении убытков, уменьшении покупной цены или расторжении договора купли-продажи, если нарушение является существенным.

4. Значение поведения Григорьева.

Довод Чашкина о том, что Григорьев якобы знал о сдаче дачи в аренду, сам по себе не доказывает согласия Григорьева на проживание именно Сидорова в течение пяти лет. Григорьев не обязан предполагать наличие конкретного арендатора и отказ от осмотра дачи не означает автоматического принятия на себя обязательств по неизвестному договору.

Однако если Чашкин докажет, что Григорьев до покупки достоверно знал о Сидорове, сроке аренды и фактическом заселении, суд может оценить это обстоятельство при рассмотрении требований Григорьева к продавцу, в том числе с точки зрения добросовестности сторон.

5. Требования Сидорова к Чашкину.

Сидоров не остается полностью без защиты. Он может предъявить требования к Чашкину о возврате неиспользованной части предварительно уплаченной суммы, а при наличии оснований — о возмещении убытков. Эти требования должны предъявляться прежде всего к прежнему собственнику, получившему деньги, а не к Григорьеву.

Вывод: при отсутствии письменного и зарегистрированного договора Сидоров, вероятнее всего, не может сохранить комнаты на пять лет вопреки воле Григорьева. Григорьев вправе требовать освобождения помещений, а Сидоров может взыскать уплаченную сумму и убытки с Чашкина. Окончательное решение будет зависеть от доказательств факта оплаты, содержания договоренности, осведомленности Григорьева и условий договора купли-продажи.